Il prestito vitalizio ipotecario, istituto di origine anglosassone conosciuto col nome di reverse mortgage, è stato introdotto nel nostro ordinamento con la Legge n.248 del 2005. Originariamente veniva definito come contratto avente ad oggetto la concessione, da parte di aziende e di istituti di credito, di finanziamenti a medio e lungo termine, riservati a persone fisiche con età superiore ai 65 anni, con capitalizzazione annuale di interessi e spese, e rimborso integrale in unica soluzione alla scadenza, assistiti da ipoteca di primo grado su immobili residenziali. Nel 2015, con L.n. 44 del 2015, sono state apportate alcune importanti modifiche all'istituto in esame:
a) in primo luogo soggetti finanziatori possono essere solo le banche e gli intermediatori finanziari;
b) l'età per accedere al prestito vitalizio ipotecario è stata ridotta a 60 anni;
c) sono state individuate tre ipotesi di scadenza del termine per il rimborso, ed in particolare: 1) la morte del soggetto finanziato; 2) il trasferimento, in tutto o in parte, della proprietà o la costituzione di altri diritti reali o di godimento sull'immobile dato in garanzia; 3) il compimento di atti che riducano significativamente il valore dell'immobile, compresa la costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare sull'immobile;
d) si è previsto, al verificarsi di una delle suddette ipotesi, il sorgere in capo al soggetto finanziato o ai suoi eredi in caso di morte dello stesso, dell'obbligo di rimborso, da effettuarsi entro dodici mesi.
Se, entro tale termine, il rimborso non venisse effettuato, è previsto il potere, in capo alla banca, di vendere direttamente l'immobile, al valore di mercato stabilito da apposita perizia da lasciare immutato per dodici mesi. Se la vendita non dovesse riuscire entro quest'ultimo termine, il prezzo di vendita dovrà essere decurtato del 15% ogni dodici mesi al fine di agevolare la vendita. Una volta riuscita, ottenuta la somma necessaria a soddisfarsi, la banca sarà tenuta a restituire l'eventuale eccedenza al soggetto finanziato o ai suoi eredi;
e) è stata introdotta la possibilità di ridurre il peso degli interessi e delle spese sul soggetto finanziato attraverso il ricorso a due opzioni: 1) o chiedendo che spese ed interessi siano corrisposti contestualmente alla scadenza del finanziamento, con capitalizzazione in un'unica soluzione (in tal modo le banche potrebbero, tuttavia, fare ciò che risulta vietato per le altre forme di finanziamento, ossia richiedere il pagamento di ulteriori interessi sugli interessi, il c.d. anatocismo); 2) oppure chiedendo il rimborso graduale, prima del termine di scadenza, delle spese e degli interessi, evitando in tal modo la capitalizzazione annuale di questi ultimi. In tale ipotesi, tuttavia, troverebbe applicazione l'art. 40, co.2, del T.U.B., il quale consentirebbe alla banca di chiedere la risoluzione del contratto e l'immediato rimborso in caso di mancato o ritardato pagamento di sette canoni, anche non successivi. Si ricorda che per il T.U.B. si considera "ritardato" pagamento quello avvenuto tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza.
Analizzando l'istituto in esame appare evidente come ratio dello stesso sia quello di agevolare il ricorso al credito da parte di persone anziane (si ricorda che la somma erogabile varia dal 15 al 50% del valore dell'immobile sulla base di alcuni criteri predeterminati tra i quali l'età del richiedente e le aspettative di vita dello stesso).
Il prestito vitalizio ipotecario si distingue da alcune fattispecie similari, tutte tese all'ottenimento di liquidità: tra queste la rendita vitalizia, contratto con il quale un soggetto costituisce una rendita vitalizia in favore di un altro soggetto, dietro corrispettivo della proprietà di un bene immobile(art. 1872 c.c.). Il prestito vitalizio ipotecario si distingue dalla rendita vitalizia, in quanto l'immobile non costituisce oggetto di controprestazione ma funge solo da garanzia; si differenzia, altresì, dalla vendita della nuda proprietà in quanto nel prestito vitalizio ipotecario il soggetto finanziato conserva la proprietà dell'immobile.
Palesi, infine, sono le analogie col mutuo ipotecario bancario: tuttavia, mentre in quest'ultimo il soggetto finanziatore potrà rivalersi sul ricavato della vendita del bene immobile soltanto a seguito di una procedura giudiziaria di espropriazione, nel prestito vitalizio ipotecario è la stessa banca a procedere alla vendita. Proprio con riferimento a siffatta operazione, mancando qualsiasi chiarimento normativo al riguardo, è da ritenersi che la banca possa procedere alla vendita sulla base di un mandato gratuito in rem propriam in favore della stessa banca, ex art. 1723, 2 co., c.c., da inserirsi o nello stesso contratto di prestito oin atto separato.
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