IL RUOLO DELL'AMMINISTRATORE NELLA RISCOSSIONE DEI CREDITI VANTATI NEI CONFRONTI DEI CONDOMINI MOROSI

I commi 1 e 2 dell'art. 63 disp. att. c.c., introdotti dalla Riforma del condominio, contemplano un'azione surrogatoria, di carattere sussidiaria e secondaria, di cui può servirsi il terzo creditore nei confronti del condomino moroso, nonchè un autonomo obbligo sussidiario di garanzia del condomino solvente in proporzione alla quota del moroso.

L'art. 1229, co. 9, c.c., introdotto dalla Legge 11 dicembre 2012, n. 220, contenente "Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici", obbliga l'amministratore ad "agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale sia compreso il credito esigibile, a meno che non sia stato espressamente dispensato dall'assemblea".

Suddetta nuova disposizione riproduce, sotto il profilo dell'obbligo dell'amministratore, quanto già sancito dall'art. 1130, n.3, c.c. che stabilisce come l'Amministratore debba "riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni".

Dunque l'amministratore, al fine di procedere alla riscossione dei contributi in base allo stato ri ripartizione approvato dall'assemblea, può agire ai sensi dell'art. 63, co.1, disp. att. c.c., per mezzo della domanda di decreto ingiuntivo, immediatamente esecutivo, senza bisogno di specifica autorizzazione assembleare; è obbligato, altresì, a comunicare ai terzi creditori, che spieghino specifica richiesta in tal senso, i dati dei condomini morosi. Inoltre la Riforma stigmatizza quale situazione di grave irregolarità, ai sensi dell'art. 1229, co. 12, n. 6 c.c., legittimante la revoca giudiziale dell'amministratore, "l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva".
Come già delineato, dunque, l'Amministratore non deve essere munito di specifica autorizzazione rilasciata dall'assemblea per poter agire in via monitoria contro il condomino moroso, atteso che il relativo potere giustificativo discende direttamente dall'approvazione assembleare del riparto.
Inoltre, il termine semestrale assegnato all'amministratore e decorrente dalla chiusura dell'esercizio di maturazione del credito appare in linea con lo statuto delle società di capitali, atteso che normalmente la gestione condominiale viene rapportata alla competenza annuale e che l'amministratore è tenuto sempre annualmente a predisporre il bilancio preventivo nonchè a far approvare dall'assemblea il bilancio consuntivo e comunque alla scadenza del periodo corrispondente alla durata in carica, egli dovrebbe direttamente rispondere della riscossione dei contributi dovuti dai partecipanti morosi.
Al termine semestrale di riscossione dei crediti del condominio nei confronti dei Condomini morosi non sembra, però, prevista alcuna specifica sanzione in ipotesi di escussione tardiva dei condomini morosi anche al fine di evitare un aggravamento della situazione gestionale che l'attivazione tardiva può avere, in certa misura, già determinato.
L'unica conseguenza di un promovimento dell'azione di recupero dei crediti condominiali oltre il semestre dalla chiusura dell'esercizio di riferimento non potrà che essere costituito dall'eventuale responsabilità dell'amministratore nei confronti del condominio.
Inoltre l'art. 1129, co. 9, c.c. consente l'espressa dispensa dell'amministratore da parte dell'assemblea dall'agire per la riscossione entro il menzionato termine, così delineando una deroga consentita all'organo deliberativo del Condominio rispetto ad un'ipotesi tipizzata di revoca dell'amministatore, permettendo inoltre all'Assemblea di ratificare il tardivo operato dell'amministratore, anche approvando la non tempestiva azione nei confronti dei condomini morosi.
Quanto detto permette di rilevare indirettamente come all'amministratore non sia consentito di concedere dilazioni di pagamento ai singoli condomini, senza apposita autorizzazione dell'assemblea, nella qualità di unico organo deputato ad assumere decisioni sulle vicende obbligatorie del Condominio.

Se non si può parlare di vera e propria responsabilità diretta dell'Amministratore per l'ipotesi di tardiva escussione dei condomini morosi atteso che l'amministratore, in quanto mandatario, non dovrebbe mai rispondere verso il condominio mandante dell'adempimento delle obbligazioni di contribuzione alle spese dei singoli condomini, è altrettanto vero che l'amministratore mandatario debba fornire la prova di aver eseguito l'incarico conferitogli di riscossione dei crediti con la necessaria diligenza, dando conto del comportamento tenuto a fronte del ritardo nel pagamento delle bollette condominiali (art. 1170 c.c.).
Viepiù in ipotesi di lesione di credito del terzo da parte non del soggetto passivo del rapporto obbligatorio, ma del mandatario incaricato della riscossione, può correttamente essere invocata la tutela aquiliana ex art. 2043 c.c. per la risarcibilità di un danno derivante da fatto illecito, sempre nel rispetto dei canoni probatori in termini di nesso causale fra l'evento imputabile all'amministratore mandatario e la lesione del credito, oltre all'imputabilità al medesimo amministratore terzo di una condotta dolosa o colposa direttamente produttiva di quel pregiudizio.